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行成于思
新一輪土地改革的歷史機遇與挑戰
shuwon 2018/8/17

中國經濟高速、快速增長,與土地使用制度的改革密切相關。無論是改革之初的“包干到戶”、90年代快速發展鄉鎮經濟、還是近些年來爭議頗多的“土地財政”,亦或是近年來的新型城鎮化,背后都隱含著土地使用制度改革的重要性和積極作用。可以說土地制度是國家的基礎性制度,而農村土地制度改革事關國家經濟社會發展全局。


自新中國成立之初至今,縱觀整個國家的土地制度變革史,可以說是一部生產關系不斷調整、適應和促進生產力發展的演進史。中國飛速發展的秘鑰,其實也隱藏在了其間。國有資源進行商品化、資本化的作價和溢價,就好像一個歷經千年積累形成的巨大壓縮餅干,被資本之水浸泡后迅速膨脹,變得異常龐大不可想象。


巨大的土地紅利成為中國改革開放不可忽視的動力源,正如恩格斯所說:“沒有哪一次巨大的歷史災難不是以歷史的進步做為補償的。”當打開千百年的歷史畫卷之時,你會發現:這是一種“歷史的補償”。一切都由生產資料所有權的變現而引發。否則,中國怎能30年就實現全世界罕見的城市化,20年就實現快速的高速公路化,10年時間就實現高速鐵路化?


新中國成立之初,國家實施均田制、消滅大地主,把土地歸還農民,建立了以“耕者有其田”為特征的農民土地所有制度,極大激發了農民積極性,穩固政權、促進經濟發展。



1952年為推動城市化、工業化的發展,推進社會主義改造,開啟了農業合作化運動。從互助組、生產隊、初級合作社到高級合作社、再到人民公社運動以及后來的“撥亂反正”、人民公社解體,土地逐漸從農民土地所有收歸集體所有,形成了“三級所有、對為基礎”的農村土地集體所有制,也奠定了我國農村土地集體所有制的形成。



1978年后推行“包干到戶”、實施家庭土地聯產承包責任制,推動農村農業用地的承包經營權流轉,逐漸形成今天所謂的所有權與承包權、經營權的三權分置。同期以珠三角、長三角等地區為代表的鄉鎮經濟快速發展也是建立在農村集體建設用地流轉基礎上。



1998年無疑是中國住房制度改革歷史上值得紀念的一年。絕大部分的中國城市人群,最刻骨銘心的就是自這一年起,全國取消城鎮職工福利分房


1998年后至今天房地產與城鎮化的快速發展,本質是建立在國有土地不斷征用集體土地的基礎上。由此可以看出土地制度變革與經濟、城鎮化發展的關系非同一般。土地制度改革,歷來不是土地自身變革,他作為底層基礎,與上層建筑(經濟、城市、人口、產業等)之間密切相關。



眾多的房地產財富神話在1998年開始紛紛上演,可以說此后的二十年,是房地產開發商掘金最迅速的年月,是讓房地產開發商連做夢都笑出聲的年代。房地產界是孕育中國富豪最多的一個領域。這并非戲言。2003年《福布斯》"中國內地百名富豪榜"上,以房地產為業務的億萬富豪達35人之多,即使到了2018年,前100名富豪中,依舊有超過1/4的富豪財富來源于房地產業,其中有3位房地產富豪的財富超過了1000億元人民幣。


狂飆突進的地產黃金歲月背后,是土地紅利的噴薄而出,回想過去,這些年暴富的礦老板、電信巨富、石油大亨、地產巨鱷等其實無一不是借此方式實現暴富的。政府更是其間最大的獲利者,土地財政在GDP高速增長中的比重毋庸諱言,在中國,這樣的資源作價事實可以說比比皆是。



十年一覺安居夢,前度土改今始來。


今天,中國經濟發展與新型城鎮化推進再一次面臨著生產關系與生產力調整問題。


第一,黨的十八大以來提出走以人為核心的新型城鎮化的道路,新型城鎮化面臨著一系列問題,如農業轉移人口真正市民化問題、土地等資源集約節約和環境友好的問題、基礎設施和社會管理服務完善的問題、人民追求品質美好生活和居住條件的問題、城鎮化發展資金來源問題等等,所有這一切離不開土地,新型城鎮化快速發展需要建立巨大土地需求的基礎上。


第二,城鄉一體化,鄉村與城市差距在拉大,快速城鎮化也帶來農村一系列問題:農村空心化、耕地留荒、農宅閑置、留守兒童和老人問題、農村經濟與產業結構落后等等,快速城鎮化并沒有有效的解決農村“三農“問題。


第三,今天快速城鎮化的發展,產生了新的現象,尤其是在東部經濟發達地區和一些特大、中心城市,一方面是早期鄉鎮經濟開始轉型升級,出現了大批鎮級工業園、村級工業園與村落雜糅一起,存在于大城市之中,城市更新勢在必行。


另一方面,逆城市化潮流推動,發達地區和特大、中心城市周邊的近郊農村成為發展文化旅游、休閑度假、健康養老以及安居住房等的主要戰場,近郊農村土地成為香餑餑。


新型城鎮化需要探索新型土地供應來源和供應方式,同時海量沉睡和閑置的農村土地亟待喚醒,一遍捆著草、一遍餓著牛,成為當前最真實的寫照。


當然,國家對農村土地制度改革一直沒有停止過,不論是國家提出社會主義新農村改造,還是成渝的城鄉統籌試驗,亦或是各大城市的城中村改造,各地都在做不同形式、不同模式的農村土地改革嘗試。而黨的十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場,明確了深化農村土地制度改革的方向、重點和要求。隨后2014年推出農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革三項改革試點相繼展開,標志著新一輪土地改革大幕拉開。



每一次歷史關口的選擇,都決定了以后的道路。張愛玲說:“時代是那么沉重,不容我們那么容易就大徹大悟。”


新一輪土地改革內容有哪些?又將帶來哪些機遇?智綱智庫北京中心智綱智庫北京中心通過大量研究總結出未來房地產住宅市場將呈現什么樣的產品格局:基于農村土地改革的突破性探索,集體用地建設租賃住房將走向何方?

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